Quittance de loyer pour un bail commercial

La quittance de loyer pour un bail commercial ne relève pas de la loi du 6 juillet 1989 (réservée aux baux d'habitation) mais du Code de commerce. Sa particularité principale : elle doit mentionner la TVA lorsque le bailleur a opté pour l'assujettissement, et inclure les identifiants professionnels des deux parties (SIREN, RCS, raison sociale).

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La TVA sur la quittance de loyer commercial

Par défaut, la location de locaux nus à usage commercial est exonérée de TVA (article 261 D, 2° du Code général des impôts). Le bailleur peut cependant opter pour l'assujettissement à la TVA au taux de 20 %, en vertu de l'article 260 du CGI.

Cette option est courante en pratique : elle permet au bailleur de récupérer la TVA sur ses travaux d'aménagement et d'entretien, et au locataire assujetti de déduire la TVA payée sur son loyer.

Conditions pour appliquer la TVA

Deux conditions cumulatives sont requises :

1. Déclaration formelle au Service des Impôts des Entreprises (SIE) — le bailleur adresse un courrier recommandé au SIE dont il dépend. L'option prend effet le premier jour du mois de la déclaration.
2. Clause explicite dans le bail commercial — le contrat doit stipuler que le loyer est soumis à la TVA, avec indication du montant hors taxes.

Exception : pour les locaux aménagés (bureaux équipés, locaux industriels avec installations), la TVA s'applique de plein droit, sans option nécessaire (article 261 D, 1° du CGI). Si vous louez un bureau meublé et équipé, la quittance inclut la TVA automatiquement.

Ce que la quittance doit afficher

Lorsque la TVA s'applique, la quittance doit obligatoirement distinguer trois lignes :

• Montant hors taxes (HT)
• Montant de la TVA (20 %)
• Montant toutes taxes comprises (TTC)

Cette ventilation est indispensable pour que le locataire puisse exercer son droit à déduction de la TVA dans sa propre comptabilité. Sans elle, le document perd sa valeur de justificatif fiscal.

Point de vigilance : l'article 283 du CGI prévoit que toute personne mentionnant la TVA sur une facture ou une quittance en devient redevable — même si l'opération n'y est pas soumise. Ne mentionnez jamais la TVA sans avoir formalisé votre option auprès du SIE. La Cour de cassation a confirmé en septembre 2024 que le bailleur doit justifier de son option pour la TVA, sous peine de devoir rembourser les sommes perçues au locataire.

Si le bailleur n'a pas opté pour la TVA, la quittance indique uniquement le montant net. Aucune ligne TVA ne doit apparaître.

Exemple concret

La SCI Durand loue un local commercial au 15 rue de la Paix, 75002 Paris, à la SARL Martin pour 2 000 € HT/mois. Le bailleur a opté pour la TVA. La quittance de janvier 2026 affiche :

• Loyer HT : 1 850 €
• Charges récupérables HT : 150 €
• Sous-total HT : 2 000 €
• TVA (20 %) : 400 €
• Total TTC : 2 400 €
• Période : du 1er au 31 janvier 2026

Le locataire (SARL Martin) utilise cette quittance pour déduire 400 € de TVA dans sa déclaration de TVA mensuelle ou trimestrielle.

Quelles mentions spécifiques pour une quittance de loyer professionnel ?

Une quittance de loyer commercial exige des informations supplémentaires par rapport à une quittance résidentielle. Le contexte professionnel impose d'identifier précisément les entités juridiques en présence.

Pour le bailleur :

• Dénomination sociale (ou nom complet si personne physique)
• Adresse du siège social
• Numéro SIREN ou SIRET
• Numéro d'immatriculation au RCS (obligatoire pour les sociétés)
• Forme juridique (SCI, SAS, SARL, EURL…)

Pour le locataire :

• Dénomination sociale et forme juridique
• Numéro SIREN ou SIRET
• Adresse du local loué (qui peut différer du siège social)

Informations complémentaires recommandées :

• Référence du bail commercial (numéro ou date de signature)
• Mode de paiement utilisé (virement, chèque, prélèvement)
• Détail des charges récupérables, séparé du loyer

Si un mandataire (administrateur de biens, gestionnaire) émet la quittance au nom du bailleur, il doit préciser qu'il agit « pour le compte de » la société propriétaire et indiquer les coordonnées complètes de celle-ci.

L'absence du SIREN ou de la raison sociale n'invalide pas juridiquement la quittance. Mais elle crée un problème comptable concret : sans identifiants professionnels conformes, le locataire ne peut ni justifier la charge dans sa comptabilité, ni récupérer la TVA déductible auprès de l'administration fiscale. Pour approfondir ce point, consultez notre guide sur le numéro SIREN sur la quittance de loyer.

Modèle de quittance pour bail commercial

Un modèle de quittance résidentiel ne couvre pas les besoins d'un bail commercial. Voici les champs supplémentaires à intégrer :

Téléchargez un modèle de quittance de loyer sur Quittus et complétez-le avec les champs professionnels ci-dessus. Si le bailleur est une SCI, les règles sont similaires avec quelques spécificités — consultez notre guide quittance de loyer pour une SCI.

Le locataire commercial peut-il exiger une quittance ?

Oui. Le locataire d'un bail commercial a le droit d'exiger une quittance dès qu'il a payé l'intégralité du loyer et des charges.

Un cadre juridique distinct du bail d'habitation

Pour les baux d'habitation, ce droit est expressément prévu par l'article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Cette loi ne s'applique pas aux baux commerciaux, régis par les articles L145-1 et suivants du Code de commerce.

Le droit du locataire commercial à obtenir une quittance repose sur le droit commun des obligations (Code civil) : tout débiteur ayant intégralement payé sa dette peut exiger du créancier un document attestant du paiement. Cette règle est d'ordre public — le bail ne peut pas l'écarter. La délivrance est gratuite : le bailleur ne peut facturer aucun frais de gestion, d'envoi ou de timbre.

En pratique

• Le locataire adresse sa demande par écrit (email ou courrier).
• Le bailleur transmet la quittance gratuitement, dans un délai raisonnable.
• En cas de paiement partiel, le bailleur délivre un reçu de paiement partiel, pas une quittance.
• L'envoi par email au format PDF est valable dès lors que le locataire y consent.

Que faire si le bailleur refuse ?

Le locataire adresse une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, rappelant son droit à une quittance et fixant un délai (15 jours, par exemple). Si le refus persiste, il peut saisir le tribunal compétent — tribunal judiciaire ou tribunal de commerce selon la clause attributive de juridiction du bail. Un refus injustifié et répété peut donner lieu à des dommages et intérêts.

Conservation des quittances commerciales

Les quittances de loyer commercial doivent être conservées au minimum 5 ans à des fins comptables et fiscales (durée de conservation des pièces comptables). Ce délai est plus long que les 3 ans de prescription locative applicables aux baux d'habitation (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

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